SCPI en SCI à l’IS : optimiser la fiscalité de vos revenus fonciers
Pourquoi loger des SCPI dans une SCI à l’IS ?
En détenant directement des parts de SCPI, les revenus fonciers générés s’ajoutent à vos revenus imposables et peuvent atteindre une taxation importante (IR + 17,2% de prélèvements sociaux). En les logeant dans une Société Civile soumise à l’Impôt sur les Sociétés (SCI IS), vous bénéficiez d’une fiscalité significativement allégée.
Les avantages de la SCI à l’IS
- Taxation au taux réduit de l’IS : 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25% — bien inférieur au barème progressif de l’IR pour les contribuables à fort TMI
- Amortissement des parts : la SCI IS peut amortir comptablement les parts de SCPI, réduisant ainsi la base imposable des revenus perçus
- Capitalisation optimisée : les revenus non distribués restent dans la société et se réinvestissent sans frottement fiscal immédiat
- Outil de transmission : la SCI facilite la transmission progressive du patrimoine via des donations de parts, avec une décote pour démembrement
- Protection du patrimoine personnel : la détention via une société isole le patrimoine immobilier du patrimoine personnel
Les points d’attention
- Plus-values taxées à l’IS : contrairement à la détention en direct (abattements pour durée de détention), les plus-values réalisées par une SCI IS sont taxées au taux plein de l’IS
- Frais de création et de gestion : création de la SCI (environ 1 500 €), comptabilité annuelle obligatoire, formalités administratives
- Double imposition à la sortie : si les bénéfices sont distribués à l’associé, ils supportent d’abord l’IS puis la flat tax de 30% sur les dividendes
- Horizon long terme : cette stratégie est optimale pour les investisseurs qui n’ont pas besoin de percevoir les revenus immédiatement
Pour qui ?
La stratégie SCPI en SCI à l’IS est particulièrement adaptée aux profils suivants :
- Les particuliers à fort TMI : dès la TMI de 30%, la taxation à l’IS devient avantageuse par rapport à l’imposition directe des revenus fonciers à l’IR.
- Les chefs d’entreprise : disposant souvent déjà de structures sociétaires, les dirigeants peuvent intégrer la SCI IS dans leur organisation patrimoniale globale pour optimiser la fiscalité et préparer la transmission.
- Les investisseurs en phase de capitalisation : ceux qui n’ont pas besoin de revenus immédiats et souhaitent faire grossir leur patrimoine immobilier avec un frottement fiscal minimal.
- Les sportifs de haut niveau et les profils atypiques : pendant les années de revenus élevés, capitaliser des revenus SCPI dans une SCI IS permet de différer la fiscalité et de préparer l’après-carrière.
Comparaison : détention directe vs SCI à l’IS
| Détention directe | SCI à l’IS | |
|---|---|---|
| Fiscalité des revenus | IR + 17,2% PS | IS 15% ou 25% |
| Amortissement des parts | Non | Oui |
| Plus-values | Abattements pour durée | IS plein |
| Transmission | Standard | Facilitée (parts de SCI) |
| Frais de structure | Aucun | Création + comptabilité |
| Idéal pour | TMI faible, revenus immédiats | TMI élevé, capitalisation |
FAQ
Peut-on apporter des SCPI existantes dans une SCI à l’IS ?
Oui, il est possible d’apporter des parts de SCPI détenues en direct dans une SCI IS. Cet apport peut déclencher une imposition sur les plus-values latentes, il est donc important d’analyser l’opportunité de cette opération avec un conseiller avant de procéder. Evergreen Patrimoine vous accompagne dans cette réflexion.
La SCI à l’IS est-elle soumise à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ?
L’IFI s’applique aux contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 €. Les parts de SCI IS détenant des actifs immobiliers entrent dans l’assiette de l’IFI proportionnellement à la valeur des actifs immobiliers détenus. La SCI IS ne permet donc pas d’échapper à l’IFI, contrairement à d’autres solutions comme la nue-propriété.
Faut-il un expert-comptable pour gérer une SCI à l’IS ?
Oui, la SCI soumise à l’IS est astreinte à la tenue d’une comptabilité commerciale et au dépôt d’une liasse fiscale annuelle. Le recours à un expert-comptable est fortement recommandé, voire indispensable. Evergreen Patrimoine travaille avec des partenaires experts-comptables spécialisés en gestion de patrimoine.
Peut-on emprunter via une SCI IS pour acheter des SCPI ?
Oui, la SCI IS peut contracter un emprunt pour acquérir des parts de SCPI. Les intérêts d’emprunt sont déductibles du résultat imposable, ce qui renforce l’efficacité fiscale de la structure. Consultez notre page courtage crédit pour en savoir plus sur les financements disponibles.
La SCI à l’IS est une structure juridique et fiscale complexe nécessitant un accompagnement spécialisé. Les avantages fiscaux dépendent de la situation personnelle de chaque investisseur. Une étude patrimoniale préalable est indispensable.
Prendre rendez-vous pour évaluer si la stratégie SCPI en SCI à l’IS correspond à votre situation patrimoniale.